Recent Posts
Posts
1. PT. Manakieb Rezeki sebagai pihak pertama (Penjual) dan Nugroho Besar Pratama sebagai pihak kedua (Pembeli), Telah mengikatkan diri dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli dengan Nomor 111/FPR-BMW/XII/2016 pada 9 Desember 2016 mengenai pembeliansatuunit rumah, tipe 45/120 luas bangunan 45 meter persegi dan luas tanah 120 meter persegi. Berlokasi di Perumahan Bukit Mekar Wangi sektor 3 Blok C10 nomor 15, Kelurahan Mekar Wangi, Kecamatan Tanah Sareal, Kota Bogor. 2. Harga unit rumah tersebut yaitu Rp 310.000.000 sudah termasuk biaya pengurusan surat-surat, BPHTB dan PPN. Rincian pembayaran tertera pada kartu konsumen dan memiliki bukti pembayaran berupa kuitansi dan kartu konsumen. 3. Akad perjanjian pengikat jual beli (PPJB) dilaksanakan di kantor Elang Grup di Cifor Bubulak, Kota Bogor. Dihadiri oleh pihak pertama Ibu Diah bagian legal developer dan pihak kedua Nugroho Besar Pratama dan Yenny Fitria (istri). 4. Proses pembangunan unit rumah mengalami keterlambatan, dalam proses serah terima dijanjikan selambat-lambatnya diserahkan 12 bulan setelah perjanjian tersebut ditandatangani yaitu 9 Desember 2017. Sedangkan, developer baru melakukan serah terima unit rumah tersebut pada 17 Oktober 2018. 5. Sebagai informasi PT. Manakieb Rezeki saat ini berganti nama menjadi Manakib Reality berkedudukan di Jalan Soleh Iskandar Bogor. 6. Pihak kedua selalu mempertanyakan sertifikat unit rumah tersebut ke kantor developer, sebab unit rumah sudah terbangun namun belum diadakan penandatangan Akta Jual Beli di hadapan pejabat pembuat akta tanah (PPAT) kota Bogor. Sehingga konsumen mengadukan permasalahan ini ke Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK) kota Bogor pada 12 November 2018. 7. Berdasarkan Surat Panggilan no. 116/Pgl/BPSK/XII/2018 yang diterima konsumen. Selanjutanya, konsumen dan developer melakukan sidang pertama pada 13 Desember 2018. 8. Pengaduan ke BPSK Kota Bogor menghasilkan Akta Perdamaian No. 51/BPSK/Kep/XII/2018 yang dikeluarkan pada 18 Desember 2018, untuk menyelesaikan sengketa dengan konsumen dengan cara konsoliasi. Hasil kesepakatan tersebut diantaranya : A. Pasal pertama, kedua belah pihak menyatakan sepakat untuk pembayaran kompensasi keterlambatan pembangunan 1 unit rumah sebesar Rp 19.831.680. Selanjutnya, akan dibayarkan oleh pihak pertama paling lambat 28 Februari 2019 ke rekening konsumen. Sebagai informasi, kompensasi ini sudah dibayarkan oleh pihak developer pada 1 Maret 2019. Pemabayamnya terlambat 1 hari karena pihak keuangan meminta diundur hingga 15 Maret 2019 dengan pembayaran melalui Giro. B. Pasal kedua, Kedua belah pihak menyatakan sepakat untuk pemecahan sertifikat berupa sertifikat hak guna Bangunan (SHGB), yang saat ini masih atas nama pihak pertama. Pemecahan sertifikat tersebut akan diselesaikan paling lambat Juni 2019. Selanjutnya akan dilaksanakan proses penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) dihadapan Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Kota Bogor yang telah ditunjuk. Penyerahan sertifikat akan disesuaikan dengan jadwal perusahaan. Namun, hingga bulan yang telah disepakati oleh kedua belah pihak, sertifikat unit rumah blok C10 No.15 belum ada kejelasan terkait penandatanganan AJB dan sertifikat SHGB balik nama ke atas nama konsumen. 9. Saya mengetahui bahwa Sertifikat Induk perumahan Bukit Mekar Wangi sektor 3 sedang menjadi agunan di Bank BTN, yang sedang di persidangan BPSK kota Bogor dan Proses yang akan dilalui masih cukup panjang. Sertifikat Induk dilakukan pemecahan di BPN Kota Bogor, Sertifikat pecahan masing-masing unit selesai dari BPN Kota Bogor (namun ditarik pihak bank sebab masih menjadi agunan Bank, developer mengajukan Roya Parsial kepada Bank, penebusan sertifikat unit rumah oleh developer kemudian pembayaran pajak, BPHTB, dan biaya lainnya oleh developer, pemanggilan konsumen untuk AJB di hadapan PPAT Kota Bogor, dan konsumen menerima SHGB Balik Nama. 10. Pada 27 Agustus 2019, saya bertemu dengan Bapak Drs. Mangahit Sinaga MM selaku ketua majelis persidangan di BPSK Kota Bogor untuk berkonsultasi penyelesaian yang harus saya tempuh untuk mendapatkan hak konsumen berupa sertifikat rumah. 11. Pada 17 Januari 2020, saya dan beberapa konsumen yang membayar dengan cara cash keras mengadakan musyawarah untuk penyelesaian permasalahan sertifikat rumah yang belum diterima. Musyawarah tersebut dihadiri oleh Hamzah selaku direktur baru PT. Manakieb Rezeki, Elang Gumilang selaku pemilik perusahaan dan beberapa karyawan perusahaan. Musyawarah tersebut menghasilkan berita acara pertemuan yang ditandatangani oleh Hamzah selaku direktur PT. Manakieb Rezeki dan perwakilan konsumen cash keras perumahan Bukit Mekar Wangi sektor 3. 12. Hingga November 2020, saya belum mendapat panggilan terkiat akan dilakukannya penandatangan AJB, dimana batas waktu yang disepakati antara developer dengan para konsumen. 13. Kondisi pandemi tidak memungkinkan konsumen untuk secara kontinue datang ke kantor developer. Saya berusaha berkomunikasi dengan pihak legal yang diwakili oleh Bapak Idham sebab Pak Helmi pihak yg mewakili developer pada sidang BPSK, sudah tidak menanggapi konsumen lagi. 14. Pada 6 November 2020, konsumen menanyakan kepada Pak Idham perihal foto bukti sertifikat pecahan. Namun, hanya dikirimkan foto bukti nomor pecah Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dengan Nomor Objek Pajak (NOP) : 32.71.060.008.007-1284.0. 15. Pada 16 November 2020 dan 8 Desember 2020, konsumen menanyakan kembali melalui Whatsapp, prihal bukti pecahan sertifikat unit rumah tapi pak Idham selalu mengatakan bahwa sertifikat masih proses pemecahan. 16. Pada 17 Desember 2020, saya diinfokan oleh Pak Idham bahwa sertifikat rumah saya belum pecah. 17. sampai saat ini sudah dua tahun dari hasil persidangan di Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen (BPSK), saya belum mendapatkan sertifikat rumah dan kejelasan terkait proses pemecahan sertifikat unit rumah. (SUC) YENNY Perumahan ciomas river view blok B2 no.11, ciomas rahayu, bogor
Saya mengambil rumah atas nama istri di Diamond Park Residence Juanda dengan pengembang PT Kertabakti Raharja melalui salah satu pimpinannya. Disampaikan bahwa tanda jadi dan uang muka bisa dicicil sesuai dengan kesepakatan dan akan dikembalikan 100% tanpa dipotong maksimal 1 minggu. Kredit bisa melalui KPR Bank Syariah karena SHM sudah dipisah dan pembeli sudah mendapat persetujuan bank. Setelah 6 bulan berlalu persyaratan dari bank tidak bisa dipenuhi oleh developer dan ternyata sertifikat belum dipisah sehingga pengajuan KPR kami tidak bisa dilanjutkan. Kami sudah mengajukan untuk dilakukan refund, namun sampai dengan surat ini saya kirimkan belum ada kepastian kapan uang kami dikembalikan. Mohon tanggapan dan diberikan kepastian segera. Terima kasih. Hari [email protected] 081330891789
foto: bannerjones Investasi di bidang properti memang terbilang populer, dengan ragam pilihan investasi yakni mulai dari tanah, rumah hingga apartemen. Karena memiliki nilai keuntungan yang tinggi dalam jangka panjang, membuat orang berbondong-bondong untuk memilikinya. Seiring dengan tingginya minat investasi di bidang properti, makin tinggi pula tingkat kejahatan di bisnis properti. Sudah banyak korban yang menjadi sasaran modus penipuan properti. Tentu saja kerugian finansial akan menjadi momok paling menakutkan ketika Anda jadi korban. Untuk mengantisipasi hal tersebut, Rumah123 telah merangkum beberapa modus penipuan properti saat ini, agar kita semua lebih waspada. Modus Penipuan Properti  foto: gulfnews Di tahun 2020 saja sudah banyak kasus kejahatan yang memiliki berbagai macam latar kepentingan. Berusaha meraup untung sebanyaknya, para pelaku tidak mempedulikan nasib korbannya. Agar bisa belajar dan lebih hati-hati, berikut beberapa daftar penipuan properti: Mafia Tanah Mafia tanah terbentuk dari beberapa jaringan yang melibatkan oknum pegawai pemerintah dan sipil untuk melancarkan aksinya. Adapun modus yang mereka gunakan menyasar pada tanah-tanah yang belum dikonversi, tanah kosong dan tanah sengketa. Pada kasus tanah yang belum dikonversi ke UUPA, mereka menggunakan surat girik palsu dan membuat sertifikat asli ke BPN. Sertifikat tanah asli inilah yang dipakai mafia untuk mengusir warga yang sudah bertahun-tahun tinggal Lalu untuk tanah yang memiliki sertifikat asli tapi dibiarkan kosong, Anda wajib waspada jika tiba-tiba ada yang menggugat kepemilikan tanah. Mafia tanah menggugat pemilik asli ke pengadilan Tata Usaha Negara dengan menggunakan dokumen dan sertifikat palsu. Untuk pelaku yang tertangkap akan dikenai pasal 378 KUHP dan 372 KUHP mengenai penipuan dan penggelapan. Penipuan Terhadap Agen Properti foto: scamdetector Pekerjaan agen properti adalah membantu para konsumen mencari properti yang tepat. Tapi agen properti juga tak luput dari sasaran penipuan baik dengan cara terang-terangan maupun terselubung. Adapun modus yang sering digunakan penipu, yakni:- Penipu menghubungi agen properti dengan berpura-pura membeli rumah, apartemen, atau properti lainnya - Setelah itu deal harga dan ketentuan lainnya - Pelaku pergi ke notaris abal-abal dan meminta agen menunjukkan sertifikat rumah dengan maksud dicek ke BPN - Sertifikat rumah asli dibawa pelaku ke perusahaan pembiayaan dan mencairkan dana dari sertifikat - Pelaku membuat sertifikat rumah palsu dan dikembalikan kepada agen properti Dalam pembuatan sertifikat palsu biasanya pelaku mengulur waktu hingga 2 bulan ketika agen meminta sertifikat dikembalikan. Pada durasi yang lama, harusnya Anda sadar bahwa sudah menjadi korban penipuan. Jika ingin terhindar dari masalah di atas ada baiknya agen properti memerhatikan beberapa hal berikut ini:- Jika didatangi orang yang mengaku sebagai calon pembeli, tanyakan maksud kedatangan calon pembeli. Jika perlu sampaikan pertanyaan tertentu termasuk menanyakan kartu identitas/kartu nama, apabila Anda memiliki sedikit keraguan - Kunci ruangan khusus Anda, simpanlah barang berharga di tempat aman - Ingatlah bahwa papan “DIJUAL” di depan properti Anda berarti mengundang orang-orang untuk datang jadi janganlah membuka pintu sembarangan - Jangan menemui calon pembeli sendirian, apalagi bagi Anda kaum perempuan - Jika sudah mencapai kesepakatan, selidiki latar belakang notaris - Ingat, senantiasa waspada terhadap hal-hal yang mencurigakan   Penipuan Properti Berkedok Syariah Investasi di bidang properti syariah memang menggiurkan, memiliki konsep 100% tanpa riba banyak orang ingin membeli. Tapi tahukah Anda properti syariah memiliki prosedur yang lebih ketat dibandingkan KPR bank syariah? Jika Anda menemukan ada properti syariah yang menawarkan tanah kavling atau perumahan murah, Anda wajib waspada. Para oknum mengiming-imingkan DP kecil, cicilan ringan, rumah ready stock dan menghindar ketika menunjukkan legalitas. Pada umumnya properti syariah itu memiliki DP yang besar, rumah inden, cicilan maksimal 10 tahun dan punya legalitas lengkap. Scam Listing foto: propertyreporter Penipuan yang terakhir adalah scam listing atau penipuan melalui iklan di situs jual beli online. Salah satu contoh penipuan ini adalah transaksi sewa apartemen. - Pertama pelaku menyewa apartemen sekitar 1 bulan, lalu menyewakannya kembali ke penyewa lain - Untuk menjerat korban, pelaku mempromosikan iklan sewa apartemen di situs jual beli dengan harga murah - Setelah mendapatkan penyewa baru, korban harus membayar sewa 1 tahun bayar dimuka - Setelah lewat 1 bulan pihak manajemen menemui korban bahwa masa sewa telah berakhir Bercermin kejadian di atas, penipuan via online memang paling banyak terjadi. Maka dari itu Anda perlu berhati-hati dan cermat dengan cara:- Curigai jika apartemen disewa lebih murah dibandingkan harga pasaran - Pastikan kredibilitas website dan iklan - Hati-hati jika Anda dipaksa membayar DP yang tinggi - Cek unit sebelum bayar DP   Tips Hindari Penipuan Properti foto: stockspace Bagaimana? Sudah tahu kan jenis penipuan apa saja yang digunakan oleh oknum tidak bertanggung jawab? Berikut ini tips agar terhindar dari penipuan properti, seperti:- Tentukan jenis properti yang ingin dibeli atau sewa - Bandingkan harga dengan pilihan sejenis - Cek lokasi dan fisik properti - Cek kredibilitas dan track record developer - Cek alamat perusahaan/developer  - Cek legalitas properti (SHM, IMB, PPJB, AJB, dan lainnya) - Cek izin pembangunan Itu dia beberapa tips yang harus kamu ingat dan dipraktekkan ketika sudah siap untuk membeli atau investasi properti. Semoga artikel ini dapat membantu Anda terhindar dari kejahatan dan penipuan properti.
Awal th 2017 saya membeli tanah kavling di dungus sukodono (gowa kahuripan dungus sukodono).    Awal cerita saya melihat spsnduk iklan di pinggir jalan. Disitu ada no tlp, lalu say tlp dan datanglah seseorang  namanya pak istono yg katanya makelar tanah. lalu saya diajak ke lokasi kavlingan gk jauh dri spsnduk iklan tsb. lalu saya di terangkan tentang tanah tsb dan katannya  tanah tsb aman lahan kering dan siap dibangun. lalu saya diajak kekantor pemasaranya yg tdk jauh dro lokasi kavlingan. saya dipertemukan dg seseorang atas nama pak (nur cahyono putro). disitulah saya diperlihatkan surat2 tnh tsb, karna saya awam masalah surat2 tanah jadi saya  iyakan aj dan say spakat utk harga tanah sebesar 75jt dan surat yg saya terima berupa IJB,dan katanya th depan akan di tingkatkan menjadiAJB dg kolektif. dan saya mengiyakan .dan utk pembayaranya cees, pertama say bayar 1jt sbg tanda jdi dan selang 3 hari saya melunasi kekuranganya sbesar74 jt.(tansaksi dua2 nya dilakukan di kantor pemasaran). transaksi pun slesai dan saya di beri kwitansi pembayaran.namun utk sutat2 nya diantarkan langsung oleh pak cahyono selang beberapa hari.               Beberap bulan kemudian saya iseng surviey ke tanah kavling tsb, disitu saya ketemu seseorang spertinya warga kampung sekitar, kata beliau tanah tsb bermasalah.tpi saya ragu, dan saya coba wa pak cahyono;  beliaunya bilang tanah tsb aman tinggal nunggu tanda tangan ahli waris,dan saya percaya saja. Lalu beberapa tahun kemudian saya iseng lihat tanah yang saya beli,sembari mencari tau keabsahan nya.disitu saya ketmu beberapa orang dan bliaunya bilang bahwa tanah tsb bermasalah, katanya tanahnya blm di bayar. Lalu bln maret 2021 kmaren saya iseng dan penasaran tentang tanah saya,saya berusaha menemui pak istono( maklar tanah)yg mnghubungkan saya dng pak cahyono, namun saya tdk bertemu orangnya,saya hanya bertenmu istrinya.akhirnya saya berusah mencari lokasi  pak nurcahyono, saya bertanya2 ke warga sekitar yg lokasinya dekat dng kantor pemasaran tsb. dan saya akhirnya  ketemu dng pak cahyono di salah satu kontrakan di sukodono. Beliaunya bilang bahwa tanah saya atau uang saya aman.dan memang tanah tsb lg bermasalah namun saya masih ada hak di situ kata pak cahyono. dan bliaunya bicara panjang lebar . namun saya juga masih tidak percaya, dan saya menagih uang saya yg udh saya bayarkan ke beliau,karna saya kenalnya atau transaksinya dg bliau.akhirnya bliaumya mengenalkan saya lewat tlp dg pak ery. yg katanya seorang pengacara, pak ery nya sndiri bilang bahwa bliaunya ada di pihak user ato korban. dan berjanji akan membantu  dng alasan kemanusiaan. namun saya juga masih tidak percaya, akhirnya  saya memutuskan bertanya ke kantor desa sukodono hari itu juga.      Di kantor desa  saya bertanya ke pusat informasi,dan petugasnya bilang bawha benar kavlingan tsb bermasalah.lalu saya pulang. dan berselang beberapa hari saya menghubung  pak ery, tapi beliaunya bilang masih ada di jakarta dan masih sangat sibuk blm bisa ke sby,dan juga berjanji klo ke sby nanti akan silaturahmi ke rumah saya.tpi  smenjak itu saya udh beberapa kali wa ke pak ery menanyakan tentang kepastian hak saya,. bliaunya bilang masih sangat sibuk dan blm bisa ke sby.hingga hari ini, dan saya sangat tidak yakin hingga saya menulis di sini Dibawah ini adalah foto bukti saya bertransaksi pembayaran uang tanah dengan bapak Nur Cahyono Putro
Admin
.Posted in PT. Karya Artha Lestari
Nama Developer : PT. Karya Artha Lestari   Nama Direktur : Bpk Indra Hendriyadi   Nama komisaris : 1. Rachmad Masyhuri   Alamat Kantor : Jln. Taman Ketampon Ruko Permata Bintoro no. 36 - 37 Surabaya   Link Terkait :  Halaman KAL - Halaman umum utk semua orang yg ingin tahu informasi terkait Developer CV. Karya Artha Lestari  
Admin
.Posted in PT. Waringin Karya Samudra
Nama Developer : PT. Waringin Karya Samudra   Nama Direktur : Bpk Heru Susanto   Alamat Kantor : 
Admin
.Posted in PT. Lucass Bambu Kuning
Nama Developer : PT. Lucass Bambu Kuning   Nama Direktur : Bpk. Josaphat Dirga Hardiyanto   Alamat Kantor : Jln. Simo Angin Angin RT. 06 RW. 02 Wonoayu Sidoarjo   Proyek : Kavling BK Kepunten 1 Sidoarjo Kavling BK Kepunten 2 Sidoarjo Kavling Tempel Sidoarjo   Link Terkaikt Halaman Bambu Kuning - Halaman umum utk semua orang yg ingin tahu informasi terkait Developer Bambu Kuning Grup Bambu Kuning - Grup khusus untuk User atau Pembeli unit di Bambu Kuning (utk bergabung, silahkan hubungi Admin)
.Posted in Sidoarjo
Saya berencana membeli rumah di daerah sidoarjo dari satu developer. Namun saat saya melakukan cek legalitas saya merasa ada beberapa kejanggalan. Poin2 yang saya temukan di developer tsb adalah sebagai berikut, apakah lebih baik saya lanjut transaksi atau tidak?  Kelebihan: 1. Portfolio udah beberapa (ada yg udah beres dan running)  2. Berani tarik PDAM (karena menjanjikan ke pembeli sih)  3. Ketika ada telat serah terima mau kasih kompensasi (pengalaman penghuni yang sudah serah terima)  4. Sudah ada izin lokasi (an. Pribadi bukan PT)  5. Strategis dan murah 6. Sudah terdaftar di Sireng PUPR dan satu portfolio sudah punya izin lingkungan dari DLHK setempat   Kekurangan: 1. SHM masih an. Pribadi tapi di PPJB (PPJB orang lain, bukan saya) disebutkan sudah ada akta kerja sama antara pemilik dan pengelola (sertifikat belum atas nama PT)  2. Belum ada IMB tapi bangunan sudah proses dibangun 3. Penghuni sebelumnya (serah terima 1 tahun lalu) namun hingga saat ini masih menerima PPJB saja, belum AJB. Dan di dalam PPJB tidak sebutkan AJB akan di serahkan kapan    
Admin
.Posted in Sidoarjo
Terima kasih sdh berkunjung di situs Broperty     Saat ini, ada yg salah dgn proses jual beli properti di Indonesia. Dimana prinsip jual beli adalah adanya proses pertukaran antara uang dgn properti yg dijanjikan. Masalah sekarang yg sering timbul adalah dikarenakan harga properti yg cenderung mahal. Dimana utk pembayaranny sering memakai proses kredit   Disinilah masalahnya terjadi, dimana pembeli sdh menyerahkan uang sesuai dgn harga rumah. Namun belum ada kepastian kpn akan menerima hak nya (baik itu sertifikat, bangunan, fasum dll)   Beberapa faktor diatas tsb seperti track record proyek sebelumnya, pengalaman buyernya, perijinan & legalitas Developer dll bukanlah jaminan kalau anda pasti akan mendapatkan properti sesuai dgn apa yg dijanjikan Developer nya.   Saran Broperty cukup sederhana, pastikan sertifikat tdk dipegang oleh Developer - dgn alasan apapun juga. Kalau Developer beralasan sertifikat msh dlm proses, entah itu di BPN atau yg lain. Pastikan bahwa yg mengurus & menyimpan sertifikat tsb adalah Notaris ........ bukan Developer. Kalau sertifikat tsb msh dipegang oleh Developer, maka ada resiko berpotensi diselewengkan oleh Developer nya. Tapi kalau Notaris beda, dia adalah pihak Netral Krn itu kepentingan dan hak pembeli dlm mendapatkan sertifikat tsb ......... akan dijaga amanatnya oleh Notaris yg bersangkutan.   Selain itu pastikan harga sdh lunas terbayar hanya jika Developer juga sdh menepati hal yg telah dijanjikan nya. Baik itu kualitas bangunan, ketersediaan fasum, serah terima sertifikat dll. Jangan sampai pembeli sdh lunas membayar, tapi hal diatas tsb msh rancu belum diselesaikan oleh Developer nya.   Pengalaman Broperty, hal diatas tsb sulit utk dipenuhi hampir oleh semua Developer di Indonesia. Hal ini dikarenakan memang ada yg salah dgn sistem jual beli di Indonesia. Jadi kalau Broperty berpikir realistis dgn kenyataan yg ada sekarang. Developer diatas tsb masih lebih baik dan kemungkinan besar akan amanah. Tapi resiko tetap akan ada. Krn bagaimana pun di dunia properti Indonesia sekarang, posisi konsumen sangat rentan   Bahkan kalau ibu baca berita sekarang, banyak Developer yg digugat pailit oleh kreditur nya. Padahal itu sdh banyak proyeknya yg sold out & berhasil bangun. Tapi resiko pembeli yg sdh lunas tetap ada, ya krn ternyata sertifikat msh dipegang Developer nya dgn alasan msh diproses (Entah apa yg diproses Broperty kurang tahu)   Padahal dlm transaksi jual beli yg normal, begitu pembeli lunas membayar dia berhak mendapatkan barang yg dibeli. Tapi tdk di dunia properti. Krn seringkali pembeli lunas ternyata belum mendapatkan sertifikat nya dgn alasan msh diproses di BPN atau yg lainnya. Inilah yg sangat beresiko buat user krm sertifikat tsb rawan diselewengkan oleh Developer nya   Jika berkenan, Broperty juga menyediakan pendampingan bagi pembeli agar transaksi nya bisa berjalan aman. Semuanya gratis - free tdk ada biaya Trims
Mencari lahan yang layak untuk dijadikan proyek properti merupakan langkah awal yang krusial dalam perjalanan seorang pengembang. Karena jika sudah dapat lahan yang layak, baik dari sisi market, fisik dan legalitas maka perjalanan proyek selanjutnya bisa lebih mudah menuju kesuksesan. Sukses terjual tentu saja. Sekarang pertanyaannya adalah bagaimana menemukan lahan yang layak itu? Dari mana sumbernya? Jika dirimu punya uang untuk membeli tanah maka hal ini amat mudah dilakukan, cari saja di portal jual beli properti maka dirimu akan menemukan ribuan tanah yang sedang dijual. Mulai dari harga murah sampai dengan harga yang amat tinggi. Lokasi di pelosok sampai dengan lokasi premium. Cara lainnya adalah dengan cara menghubungi agen properti di daerah lokasi incaran. Misalnya dirimu ingin membangun proyek di area Bandung maka hubungi semua agen properti yang beroperasi di Bandung area maka dirimu akan menemukan banyak sekali properti yang sedang dijual. Pilih saja sesuai kriteria. Done! Pertanyaannya adalah bagaimana jika dirimu tidak punya uang untuk membeli tanah? Sedangkan cita-cita sudah tertancap di dalam hati ingin menjadi developer properti. Jika kondisimu seperti itu, ada langkah-langkah yang bisa dirimu praktekkan untuk menjadi pengembang properti.   Cari lahan milik orang-orang terdekat, misalnya orang tua, kakak, adik, saudara-saudara dekat.  Jika ada salah satu orang lingkaran terdekat ini yang memiliki lahan maka langkahmu untuk negosiasi lebih mudah. Karena orang-orang tersebut adalah orang-orang yang percaya padamu. Tapi dengan syarat dirimu belum pernah bikin catatan jelek dengan mereka. Misalnya dulu pernah minjem duit sama mereka sampai sekarang belum dibayar. Dulu pernah bikin bisnis tapi gagal dan dirimu susah ditemui. Jika ini terjadi maka dirimu akan kesulitan mengajak mereka lagi untuk kembali berbisnis. Itulah kiamat kecil untukmu. Hehehe. Jika dirimu adalah orang yang terpercaya maka kemungkinan tanah milik mereka akan diberikan padamu untuk dibangun proyek. Asal proposalmu adil dan menguntungkan bagi mereka. Apalagi dirimu mem-branding dirimu sebagai seorang developer properti jempolan.  Orang lain yang memiliki hubungan baik denganmu adalah teman-teman dekat, seperti teman semasa sekolah dari TK, sampai kuliah. Lebih dekat lagi adalah teman sama-sama nge-kos ketika sekolah dan kuliah dulu. Karena walaupun asal daerah berbeda tetapi pernah sama-sama kos bareng biasanya kekerabatan lebih dekat bahkan kata orang mungkin saja hubunganmu dengan teman yang sama ngekos itu lebih dekat dibanding saudara sendiri. Mereka inilah yang bisa dirimu jadikan sebagai sumber untuk mendapatkan lahan untuk dijadikan proyek properti, dengan catatan mereka memang punya lahan tentu saja. Tujuannya adalah supaya pembayaran lahan bisa dinegosiasikan tidak dibayar di depan. Mungkin saja pembayaran lahan dengan cara bertahap dengan tahapan tertentu. Dengan demikian kondisimu yang tidak punya uang untuk membeli tanah bisa teratasi karena tanah sudah tidak perlu beli. Jika tanah untuk proyek tidak perlu dibeli maka kebutuhan modal awal proyek menjadi lebih kecil karena kebutuhan modal untuk tanah sekurangnya tigapuluh persen dari biaya proyek. Ketika tanah sudah tidak perlu lagi dibeli pekerjaan rumahmu selanjutnya lebih enteng, hanya perlu memikirkan biaya untuk persiapan lahan, legalitas dan biaya lainnya. Sumber dana untuk pekerjaan-pekerjaan ini bisa lebih mudah didapat, bisa dari investor, dari konsumen atau minjem dari manapun yang bersedia meberikan pinjaman. Kenapa saya katakan ini lebih mudah? Karena jumlah kebutuhan untuk biaya ini tidak terlalu besar, jika dibandingkan dengan mencari investor untuk membeli tanah. Biaya ini bisa dirimu dapatkan dari orang sekitarmu lainnya. Maksudnya, jika tanahnya adalah tanah punya orang tua, maka terbuka kemungkinan dirimu menawarkan investasi kepada teman-teman dekat. Mereka tentu tidak khawatir proyek tidak jalan karena tanah sudah pasti aman karena milik orang tua sendiri.   Cari tanah dari broker Jika langkahmu berat untuk mendapatkan tanah milik orang-orang terdekat, maka langkah selanjutnya adalah dengan cara mencari tanah melalui broker, atau makelar tanah. Broker ini adalah yang dinamakan broker tradisional (BT), ada juga yang dinamakan broker profesional. Broker tradisional lebih luwes gerakannya. Infonya mungkin lebih banyak dibandingkan info tanah dari broker profesional. Hanya saja jika mendapatkan info lahan dijual dari BT ini, kita musti melakukan cek dan ricek lebih teliti. Langkah pertama kita ya memastikan kevalidan informasi tentang tanah tersebut. Karena seorang BT biasanya tidak terlalu menguasai masalah legalitas lahan karena yang menjadi BT ini rata-rata orang biasa yang ingin mendapatkan komisi. Beda dengan broker profesional, apalagi yang tergabung dalam agensi marketing mainstream semacam Era, Raywhite, Harcourts, Century21, dan lain-lain. Mereka sudah dibekali pengetahuan tentang legalitas properti. Seorang broker profesional ketika memasarkan properti harus sudah memastikan keabsahan legalitas terlebih dahulu karena mereka punya standard operating procedure (SOP) sendiri dalam bekerja. Tetapi ada juga keuntungan jika menggunakan BT ini, mereka umumnya bersedia mengajukan penawaran sesuai dengan skema kita, terutama tentang pengajuan pembayaran secara bertahap kepada pemilik lahan. Karena pada umumnya para makelar tanah di suatu lokasi kenal dengan pemilik lahan. Inilah poin pentingnya jika dirimu tidak punya uang yang cukup untuk membeli tanah; minta broker mengajukan penawaran cara bayar kepada pemilik lahan sehingga kita tidak perlu membayar tanah secara tunai di depan. Lain halnya dengan agen properti profesional mereka biasanya menginginkan pembayaran secara tunai karena pembayaran komisi untuk mereka harus dibayar begitu terjadi transaksi.   Sumber : https://asriman.com/bagaimana-mencari-lahan-untuk-dijadikan-proyek-properti-jika-dirimu-tidak-punya-uang/
Dalam setiap proyek perumahan yang dikembangkan dengan konsep menjadi developer property tanpa modal, selalu ada tiga pihak yang berperan. Pertama adalah pemilik tanah yang setuju tanahnya dijadikan proyek property walaupun tanahnya tidak dibayar pada saat proyek akan dimulai oleh developer. Yang kedua adalah developer yang membangun proyek dari awal sampai closing penjualan terakhir dan serah terima ke seluruh konsumen. Dan pihak terakhir adalah investor yang membiayai seluruh kebutuhan proyek.   Peran Masing-masing Pihak Peran pemilik tanah hanya menyediakan tanahnya tanpa melakukan apapun. Sebagai imbalan terhadap kepemilikan tanahnya pemilik tanah mendapatkan bagian keuntungan bersih proyek yang diberikan dengan besaran dan waktu yang disepakati dalam perjanjian. Selain itu tentu saja pemilik tanah berhak atas harga tanahnya harus dibayarkan terlebih dahulu sebelum perhitungan pembagian keuntungan. Pada umumnya pemilik tanah selalu mengkhawatirkan keamanan atas tanahnya, mereka beranggapan bahwa dengan dikerjakan tanahnya menjadi proyek property tanahnyapun berpindah haknya. Padahal tidak demikian karena apabila prinsip kerjasama dilakukan secara fair maka tanahnya tidak dibaliknama ke atas nama developer. Tanahnya tetap atas nama pemilik tanah tapi pemilik tanah memberikan kuasa kepada developer untuk membangun proyek. Sehingga dalam kerjasama lahan pemilik tanah adalah pihak yang tidak mungkin dirugikan. Kecuali kerjasama dilakukan dengan pola kerjasama pemasukan pemilik lahan ke dalam perusahaan yang akan dibentuk dalam bentuk sharing saham yang besarnya proporsional sesuai besaran yang disetujui. Jika kerjasama dengan pola seperti ini tanah harus dibaliknama ke perusahaan. Halnya peran developer adalah bertanggungjawab terhadap jalannya proyek dari awal sampai akhir. Terus bagaimana dengan posisi developer? Apakah mungkin dirugikan? Ya, developer sangat mungkin dirugikan karena dengan hanya bermodalkan perjanjian mereka akan mulai mengerjakan proyek dan mengeluarkan biaya untuk membiayai pengurusan perijinan dan pengerjaan awal proyek, seperti land clearing, cut and fill kalau memang harus dan membangun show unit ataupun fasilitas umum dan fasilitas sosial (fasum fasos), tak kalah penting membangun kesan pertama proyek untuk konsumen yaitu main gate yang elegan.   Bagaimana dengan pengamanan terhadap developer? Pola pengamanannya untuk developer adalah dengan cara menyerahkan asli surat-surat tanah dan legalitas lainnya ke Notaris yang disetujui, sekaligus pengurusan legalitas seperti pemecahan sertifikat juga diserahkan ke Notaris yang sama. Dalam pasal-pasal perjanjian disebutkan bahwa salah satu pihak baik developer atau pemilik lahan tidak diperbolehkan mengambil sertifikat secara sendiri-sendiri. Dengan demikian sertifikat menjadi aman dari pembatalan sepihak yang merugikan pihak lainnya. Jika salah satu pihak akan membatalkan rencana kerjasama yang tertuang dalam perjanjian maka akan ada konsekuensi yang akan diterima pihak yang ingin membatalkan tersebut karena dalam perjanjian selalu ada sanksi-sanksi jika salah satu pihak ingin membatalkan atau cidera janji. Selanjutnya peran pihak ketiga yang ada dalam proyek property yaitu investor, dimana investor dibutuhkan jika developer tidak memiliki modal untuk membiayai proyek. Investor bisa dalam bentuk pribadi juga bisa dalam bentuk badan hukum atau lembaga pembiayaan. Bagaimana cara menemukan pemilik tanah yang bersedia tanahnya dijadikan proyek dengan pola kerjasama? Dan bagaimana pula caranya menemukan investor yang mau membiayai seluruh proyek yang kita ajukan? Jawabannya gampang! Tawarkan sesuatu yang tidak bisa mereka tolak, masuki pola fikir pemilik tanah dan masuki juga alur berfikir investor, rasakan keinginan-keinginan mereka rasakan juga kekhawatiran-kekhawatiran mereka dan hadirlah anda sebagai jawaban terhadap keinginan dan kekhawatiran mereka itu… its very that simple tho?   Sumber : https://asriman.com/begini-cara-menemukan-tanah-kerjasama-dan-investor-proyek-properti/
Kerjasama lahan merupakan pola kerjasama antara pemilik tanah dengan developer untuk melaksanakan sebuah proyek property, baik proyek tersebut berupa perumahan, apartemen, gedung perkantoran atau produk-produk properti lainnya. Idealnya kerjasama lahan adalah untuk proyek-proyek yang produknya dijual putus kepada end user, jadi bukan untuk proyek dengan sistem Kerjasama Operasi (KSO) atau dengan sistem Build Operate and Transfer (BOT). Hal yang perlu diperhatikan dalam kerjasama lahan ini diantaranya adalah prinsip berkeadilan. Berkeadilan yang dimaksud disini adalah pelaksanaan kerjasama dengan menerapkan prinsip proporsional, siapa yang menanggung resiko paling besar dialah yang mendapatkan bagian paling banyak. Pada kenyataannya developerlah yang akan menanggung resiko lebih besar karena developer mengerjakan proyek property di atas tanah milik orang lain bukan pada tanah miliknya sendiri. Apabila sudah mengerjakan proyek di suatu lokasi sudah dipastikan bahwa developer mengeluarkan biaya untuk pengerjaan itu. Walaupun pengerjaan proyek tersebut masih dalam tahapan land clearing, pengurugan dan pekerjaan tahap awal lainnya. Sementara pemilik lahan bisa dikatakan lebih aman karena penyertaannya dalam proyek adalah berbentuk tanah yang tidak mungkin bisa dibawa kabur kemanapun… hehehehe… Jadi jika terjadi kegagalan proyek maka developer akan kehilangan uang sedangkan tanah tidak hilang.   Keuntungan dan kerugian kerjasama lahan Bagi pemilik lahan keuntungan kerjasama lahan ini adalah dia mendapatkan bagian keuntungan proyek selain mendapatkan harga tanah. Sementara bagi developer kerjasama lahan ini mereduksi modal kerja yang dibutuhkan untuk mengolah suatu proyek. Karena berdasarkan pengalaman alokasi dana untuk mengakuisisi lahan ini mengambil porsi lebih kurang tigapuluh persen dari RAB proyek. Bisa dihitung keringanan kebutuhan biaya investasi jika proyek menerapkan pola kerjasama lahan dengan pemilik tanah. Kerugian kerjasama lahan ini bagi pemilik lahan adalah mereka tidak mendapatkan uang pembayaran atas harga tanahnya sekaligus. Sementara bagi developer kerugian kerjasama lahan ini adalah developer musti rela berbagi keuntungan dengan pemilik lahan. Akan tetapi jika kita menghitung berdasarkan prosentase keuntungan maka kerjasama lahan ini memberikan prosentase keuntungan yang lebih besar walaupun nominalnya lebih kecil. Adalah pilihan kita apakah kita bermain di prosentase atau nominal.+   Menghitung besarnya bagi hasil Sebenarnya menghitung besaran bagi hasil proyek harus dengan detil dengan memperhatikan besaran bagian masing-masing pihak dalam proyek, supaya bagi hasilnya memenuhi prinsip-prinsip keadilan. Besarnya bagian pemilik lahan bisa dilihat dengan membandingkan prosentase harga tanah dengan RAB proyek. Sehingga semakin tinggi harga tanah semakin besar pula bagian pemilik lahan. Akan tetapi kebanyakan developer tidak menghitung dengan sistem tersebut karena terlalu rumit sedangkan pemilik lahan pada umumnya tidak mau mendengarkan yang rumit-rumit, walaupun untuk keperluan internal atau pembuatan Studi Kelayakan Proyek memerlukan perhitungan detil. Sehingga sistem tersebut disimplifikasi dengan menawarkan pilihan-pilihan besarnya bagi hasil kepada pemilik lahan, seperti 80:20, 70:30, 60:40, 50:50 atau sebaliknya. Sebagai contoh jika developer menawarkan pola bagi hasil 70:30 kepada pemilik lahan, maka bagian pemilik lahan adalah tigapuluh persen dari laba bersih proyek. Jika harga tanah lebih kecil dari harga bangunan atau lokasi hanya cocok dibangun Rumah Sederhana Sehat (RSH) porsi bagi hasilnya yang lebih cocok adalah 80:20 untuk developer. Demikian juga jika harga tanah mendekati harga bangunan permeternya sang developer bisa menawarkan bagi hasil dengan sistem 60:40 bagi developer. Sedangkan kalau harga tanah sama atau lebih besar jika dibandingkan dengan harga bangunan maka bagi hasil yang pantas adalah 50:50 atau dengan kesepakatan lain. Hal yang tak boleh dilupakan, jika pemilik lahan meminta uang muka atas tanahnya maka porsi keuntungannya juga menjadi lebih kecil. Perlu diingat juga bahwa porsi keuntungan yang akan ditawarkan kepada pemilik tanah ini tidak harus seperti di atas. Anda sebagai developer bisa menawarkan bagi hasil dengan pola seperti apapun sepanjang disepakati oleh pemilik tanah ya oke-oke saja. Untuk memastikan pelaksanaan kerjasama ini nantinya harus dibuatkan perjanjian tertulis dengan notaril akta supaya memiliki kekuatan hukum yang lebih mengikat. Dalam perjanjian kerjasama tersebut dicantumkan masing-masing hak dan kewajiban para pihak, disertai juga dengan sanksi-sanksi jika salah satu pihak wanprestasi.. Selamat menjadi developer…   Sumber : https://asriman.com/begini-cara-kerjasama-lahan-untuk-developer/
Melakukan penawaran kepada pemilik lahan untuk dijadikan proyek properti kadang membawa keasyikan tersendiri. Banyak pengalaman yang bisa dijadikan pelajaran dari hari ke hari. Tergantung motivasi penjual menjual tanahnya Dari pengalaman-pengalaman tersebut saya berkesimpulan bahwa banyak hal yang mempengaruhi deal-nya penawaran, diantaranya adalah motivasi si penjual. Jika motivasi penjual adalah sangat terdesak terhadap uang dalam jumlah besar, maka doi pasti mengharapkan tanahnya dibayar lunas, harga lebih murahpun tidak mengapa. Tetapi jika jumlah kebutuhannya hanya sekedar dan bisa ditutupi oleh hanya sebagian dari harga tanah bisa dipastikan negosiasi bisa berjalan lancar. Misalnya dengan dibayar lima persen saja dari harga total maka kebutuhannya sudah terpenuhi. Karena pada dasarnya tidak ada orang yang mau melepas asetnya jika tidak ada alasan kuat, apalagi aset dalam bentuk tanah yang tidak membutuhkan biaya tambahan untuk maintenance. Tanah itu dianggurin aja hargenye naek terus.. begitu kate temen ane yang orang Betawi. Beberapa alasan kuat orang menjual tanah diantaranya adalah untuk membayar hutang, membayar sekolah atau kuliah anak, kawinan anak atau keperluan mendesak lainnya.   Menjual tanah untuk membayar hutang Jika alasan menjual tanah adalah untuk membayar hutang, apalagi hutang sudah jatuh tempo dan dikejar-kerjar debt collector, maka kemunculan peminat terhadap tanahnya seperti dewa penolong. Orang dengan kondisi seperti ini biasanya amat terbuka terhadap penawaran berapapun. Karena keinginannya cuma satu yaitu bagaimana supaya dia cepat terbebas dari jeratan hutangnya dengan demikian di tidak lagi dikejar-kerja atau diteror debt collector. Begitu juga jika orang terdesak butuh uang karena dia akan membayar uang sekolah atau kuliah anaknya. Karena orang tua tentu tidak mau menelantarkan anaknya. Biasanya orang akan melakukan apapun supaya pendidikan anaknya tida terganggu. Apapun akan dilakukan, termasuk menjual aset dalam bentuk tanah, jika dia punya. Tak lupa keinginan orang akan menikahkan anaknya juga menjadi motivasi kuat dia menjual asetnya. Itulah beberapa alasan orang menjual asetnya yang paling berharga, selain tentu saja masih banyak alasan lain. Seperti pindah kel luar daerah atau ke luar negeri, ingin membeli sesuatu yang mendesak, dan lain-lain.   Jika kebutuhan pemilik lahan sebesar uang muka (DP) Jika anda ingin mengajukan penawaran terhadap tipe pemilik lahan yang sedang membutuhkan uang dalam jumlah yang bisa dipenuhi dengan pembayaran DP maka strategi yang bisa dipakai adalah dengan menawar dengan harga yang lebih tinggi dari harga permintaan pemilik, dengan syarat harga masih feasible untuk dibangun proyek, sehingga harga jual produk masih kompetitif. Sisa pembayaran bisa dengan cara termin atau dengan cara bagi keuntungan proyek. Dengan cara bayar termin, pemilik lahan tidak mendapatkan bagi hasil proyek, hanya pembayaran saja yang diangsur sesuai dengan jangka waktu yang disepakati, tetapi dengan sistem bagi hasil atau yang lebih familiar dengan sebutan kerjasama lahan maka si pemilik mendapatkan bagian dari keuntugan proyek, selain harga tanah. Dengan demikian pemilik akan berfikir bahwa dia akan mendapatkan beberapa keuntungan sekaligus, diantaranya adalah tanahnya terjual-karena menjual tanah yang luas tidak gampang secara pembelinya musti developer. Selain itu harga jual lebih tinggi dan mendapatkan keuntungan proyek pula di akhir proyek.   Pengalaman saya negosiasi lahan bisa menjadi gambaran Pengalaman saya menegosiasi tanah di Jakarta Selatan bisa dijadikan acuan pengalaman. Saya pernah ditawari tanah oleh mediator sebidang tanah di Jagakarsa, Jakarta Selatan. Luasnya 2000 m2 dengan ukuran panjang kali lebar yang sangat ideal. Panjang tanah 50 meter dan lebarnya 40 meter. Setelah saya survey lokasi dan melakukan studi pasar dan dilanjutkan dengan membuat business plan-nya, maka saya berkesimpulan bahwa lokasi sangat bagus untuk dibangun townhouse. Kondisi tanah adalah tanah keras dan datar sehingga tidak membutuhkan pengurugan. Dengan demikian pekerjaan persiapan lokasi tidak membutuhkan biaya land clearing. Saya fikir tanah ini… Perfect! Disain siteplan-nya sangat sederhana dan menghasilkan disain yang sangat efektif. Efektifitas lahannya bisa saya katakan 100%. Karena disain rumah bisa didisain dua baris saling berhadapan dengan lebar jalan 7 m di tengah. Dengan disain rumah selebar 7 meter per-unit, tidak ada tanah yang terbuang. Harga jualpun masih sangat kompetitif jika dibandingkan dengan harga townhouse existing di sekitar lokasi. Posisi dan ukuran tanah ini sangat bagus, berlokasi di daerah yang sangat nyaman untuk tinggal dimana masih suasana hijau di sekeliling. Poin plusnya adalah lokasi masih di DKI Jakarta. Harga diminta adalah 2 juta/m2, dengan sistem Kerjasama Lahan. Pembayaran DP diminta 10 % di depan dan sisanya akan dibayarkan sesuai dengan kavling terjual. Jadi jika ada kavling yang terjual akan diperhitungkan proporsional bagian pemilik lahan dan bagian developer. Saya keberatan dengan payment terms yang diajukan oleh pemilik lahan, karena initial cost yang dibutuhkan masih sangat tinggi, untuk DP saja saya harus menyediakan uang 400 juta rupiah, belum lagi perijinan dan pembangunan awal proyek, salah satunya membangun rumah contoh. Karena untuk townhouse di sekitar lokasi sudah tidak memungkinkan menjual tanpa progress pembangunan unit rumah. Sangat berat menjual rumah yang masih dalam kondisi tanah kosong, karena kompetitor menjual rumah dengan kondisi ready stock atau rumah dijual sambil mengerjakan tanpa mempedulikan sudah terjual atau belum, bahkan ada unit yang sudah selesai 100 persen. Maka saya berfikir salah satu cara untuk tetap bermain adalah dengan menurunkan harga jual dan disain rumah yang berbeda dibanding perumahan yang sudah ada, disamping memainkan strategi pemasaran lainnya. Setelah memikirkan pemungkinan-kemungkinannya saya mengajukan penawaran dengan menaikkan harga tanah menjadi 2,25 Juta/m2 dengan syarat besarnya DP turun menjadi 3%. Pemilik tanah setuju dengan penawaran saya karena sesungguhnya dia tidak butuh uang banyak saat itu. Pembayaran tanah 3% sudah memenuhi kebutuhannya karena hanya butuh uang untuk resepsi pernikahan sederhana. Tetapi ada halangan terhadap rencana proyek ini, yaitu tanahnya masih belum sertifikat alias masih girik. Pengurusan tanah girik menjadi sertifikat membutuhkan waktu sekitar 6 bulan sehingga selama 6 bulan kita belum bisa mengajukan perijinan dan menjual. Untuk mengakali ini saya mengajukan grace period selama pengurusan sertifikat dan berkomitmen bahwa sayalah yang membiayai pengurusan sertifikat tersebut. Jika permintaan grace period saya disetujui maka pembayaran DP dibayarkan pada saat sertifikat selesai. Tapi usulan saya tidak diterima. Sehingga saya menarik diri dari rencana proyek ini. Kenapa saya membatalkan rencana proyek ini? Penyebabnya cuma satu yaitu tanahnya belum sertifikat. Tanah yang belum sertifikat membutuhkan waktu untuk memulai pengerjaan dan pemasaran. Kita kesulitan dalam menjual karena konsumen umumnya sangat memperhatikan tentang sertifikasi dan legalitas lain, apalagi tanah berlokasi di Jakarta. Jikapun ada konsumen yang tertarik, tetapi ketika dikatakan bahwa tanah masih belum sertifikat maka mereka umumnya membatalkan rencana membeli. Artinya sampai pengurusan sertifikat selesai kita tidak bisa melakukan penjualan atau sekedar pre-selling. Kembali ke prinsip awal tanah yang bisa diajukan kerjasama yaitu: Tanah sudah sertifikat. Sertifikat tidak sedang diagunkan. Lokasi bisa dibangun pemukiman. Harga wajar. Jika menemukan tanah dengan kondisi seperti ini, segera lakukan penawaran, jika tidak skip this offer and look more… hehehehe   Sumber : https://asriman.com/ini-pengalaman-saya-negosiasi-lahan-kerjasama/
Dalam kerjasama lahan, pemilik lahan mendapatkan 2 keuntungan. Pertama, dia mendapatkan harga tanahnya dan kedua dia mendapatkan bagian keuntungan dari laba proyek. Oleh karena itu, jika tanah akan dikerjakan menjadi proyek dengan pola kerjasama lahan, maka langkah pertama yang harus dilakukan adalah menetapkan harga tanah. Selain untuk menghitung biaya proyek, penetapan harga tanah juga berguna untuk menentukan besarnya hak pemilik lahan. Mari kita lihat contoh perhitungan untuk tanah yang akan dikerjasamakan seluas 1 hektare (10.000 m2). Untuk tanah ini harga tanah yang disepakati adalah 300.000,- rupiah permeter persegi. Oleh karenanya, pemilik lahan berhak atas harga tanah sebesar 3 milyar rupiah. Mengenai kapan pembayaran harga tanah ini bisa disepakati, apakah dibayarkan secara bertahap menurut penjualan atau bertahap berdasarkan interval waktu tertentu. Dimana masing-masing metode pembayaran ini memiliki kelebihan tersendiri bagi developer dan pemilik lahan.   Bagi seorang developer properti, keuntungannya jika pembayaran harga tanah menurut unit terjual adalah tidak ada pembayaran yang jatuh tempo karena kewajiban pembayaran muncul jika ada penjualan. Untuk membayar tanahpun uangnya berasal dari pembelian konsumen. Namun bagi pemilik lahan pembayaran seperti ini bisa saja menjadi ketidakpastian karena mereka menerima uang jika ada penjualan, jika tidak ada penjualan mereka tidak menerima uang. Sementara itu, pembayaran dengan cara bertahap sesuai dengan interval waktu tertentu memberikan keuntungan bagi pemilik lahan, yaitu dia mendapatkan kepastian penerimaan uangnya. Misalnya pembayaran harga tanah dilakukan dengan bertahap tiap 3 bulan maka hal ini harus ditepati oleh developer. Lain halnya bagi developer, pembayaran harga tanah secara bertahap memberikan kondisi positif dan negatif. Sisi positifnya adalah developer akan sekuat tenaga memenuhi kewajiban pembayaran tanah yang akan jatuh tempo. Sedangkan kondisi negatifnya adalah developer akan menerima konsekuensi berupa denda jika pembayaran terlambat.    Selain mendapatkan harga tanahnya, pemilik lahan juga mendapatkan bagian dari keuntungan proyek. Besarnya bagian keuntungan proyek ini tergantung kesepakatan. Tidak ada literatur resmi yang mengatur tentang ini. Namun pembagian keuntungan proyek diharapkan dengan memperhatikan prinsip keadilan. Artinya, pihak yang menanggung resiko yang lebih besar, dialah yang mendapatkan bagian yang lebih besar pula. Dalam hal ini tentu saja yang menanggung resiko lebih besar adalah si developer karena ia sudah mengeluarkan uang pada saat proyek dimulai bahkan pada masa pengurusan perijinan dan perencanaan. Sementara pemilik lahan lebih aman karena penyertaannya dalam proyek berupa tanah yang fisiknya tidak mungkin hilang dan secara legalitaspun terjamin karena sertifikatnya disimpan di kantor notaris (begitulah kesepakatan tentang penyimpanan sertifikat, tidak di pemilik lahan, juga tidak di developer), dengan demikian sertifikat aman dari kemungkinan penyalahgunaan. Mari kita lihat lagi contoh di atas, jika lahan dengan luas 1 ha dan harga permeternya adalah 300.000,- akan dibangun proyek properti dengan pola kerjasama lahan, maka bagian keuntungan untuk pemilik lahan yang wajar adalah 20% sampai dengan 30%. Besarnya prosentase pembagian keuntungan proyek ini akan berubah selaras dengan harga tanah. Jika harga tanahnya lebih murah, maka bagian pemilik lahan juga lebih kecil.    Contohnya untuk lahan yang cocok dibangun perumahan untuk Masyarakat Berpendapatan Rendah (MBR) atau lebih dikenal dengan rumah subsidi harga tanahnya tentu lebih murah. Dengan demikian bagian pemilik lahan juga lebih kecil, yaitu maksimal 20% saja. Demikian juga untuk tanah yang lebih mahal, bagian pemilik lahan juga semakin besar. Contohnya jika harga tanahnya lebih besar dari 500.000,- permeter persegi maka bagian pemilik lahan juga lebih besar yaitu minimal 25% tetapi tidak lebih besar dari 40%. Nah, kembali ke contoh lahan yang sudah dibahas diatas, ketika anda menawarkan pembagian laba dengan prosentase, tentu pemilik lahan bertanya-tanya, berapa kira-kira jumlah nominalnya? Jika anda seorang yang mengerti tentang perhitungan sebuah proyek properti, anda dengan cepat bisa menjawab, keuntungan yang menjadi pemilik lahan adalah sekitar 750.000.000,-. Darimana datangnya angka ini? Begini menghitungnya, sebuah proyek properti dikatakan layak apabila dapat menghasilkan laba bersih minimal sama dengan harga tanahnya (tentu saja lebih besar untungnya lebih baik). Dari contoh di atas, harga tanahnya adalah 3 milyar, maka bagian keuntungan yang manjadi hak pemilik lahan adalah 20% sampai dengan 30% dari 3 milyar. Mari kita ambil nilai tengah bagian pemilik lahan yaitu 25%, maka hak pemilik lahan adalah 25% dari 3 milyar, sama dengan 750.000.000,-.    Nah dari pembahasan di atas dapat dilihat bahwa pemilik lahan mendapatkan harga tanahnya sebesar 3 milyar rupiah ditambah lagi dengan 750.000.000,- dari keuntungan proyek. Perhitungan ini tidak berlaku jika proyek dilaksanakan dengan cara bagi hasil berupa bagi unit. Maksudnya, sebagai kompensasi atas kepemilikan lahannya dia mendapatkan beberapa unit sesuai kesepakatan, demikian juga developer berhak atas jumlah unit tertentu. Dengan pola seperti ini memang tidak perlu menetapkan harga tanahnya. Langsung saja pembagian menurut jumlah unit. Pedomannya pembagian unitnya juga tidak jauh beda dengan cara penetapan harga tanah. Jika rumah akan dibangun untuk perumahan subsidi, maka pembagian yang lebih cocok adalah 1 banding 5 sampai dengan 7 (tergantung lokasi). Artinya untuk setiap pembangunan rumah 5-7 unit maka akan dibangunkan 1 unit untuk pemilik lahan. Pemilik lahan boleh memiliki unit miliknya atau dijual sendiri, tak tertutup kemungkinan penjualan juga diserahkan ke developer dan dia menerima hasil penjualannya saja. Sementara untuk perumahan yang tergolong real estate maka pembagiannya 1 banding 3-5.   Sumber : https://asriman.com/kerjasama-lahan-begini-strategi-menawarkan-laba-yang-menarik-kepada-pemilik-lahan/
Admin
.Posted in Program Kerja Sama Lahan oleh Broperty
Broperty juga menyediakan Program Kerja Sama Lahan bagi para InvestorTerkait Info Kerja Sama Lahan bisa dicek disini https://broperty.id/forum/thread/111/program-kerja-sama-lahan/Dimana peranan Investor disini adalah menyediakan tanah tsbDan selanjutnya Broperty akan memfasilitasi semua proses terkait Kerja Sama Lahan tsb antara Investor (selaku Pemilik Tanah) dengan DeveloperDisini Broperty akan menetapkan biaya berkisar 20% dst (sesuai kesepakatan sebelumnya) dari total keuntungan yg diterima Investor
LPK Broperty menyediakan program bantuan penyelesaian kasus yg dihadapi konsumen propertiUmumnya langkah awal adalah mediasi dengan pihak DeveloperJika tetap tdk ada hasil, maka selanjutnya adalah somasi (oleh Lawyer Broperty) kepada Developer bersangkutan. Dan jika tetap tidak ada respon, maka selanjutnya adalah pengajuan proses hukum pidana atau perdata utk menyita aset Developer (properti Developer atau aset pribadi jika dimungkinkan)Bagi korban penipuan properti, ada 2 cara yg bisa ditempuh agar uang bisa kembali 1. Pidana dgn syarat pelaku sdh diamankan Kepolisian. Pengembalian bisa dilakukan dgn bantuan mediasi Kepolisian. Jika buntu, maka proses hukum pidana bisa berlangsung dgn ancaman hukuman penjara 2. Perdata yg umumnya dilakukan jika pelaku tdk bisa dihadirkan atau lari kabur. Dengan begitu nanti Pengadilan akan menyita aset nya pelaku dan hasil nya dibagikan ke korban Berdasarkan pengalaman Broperty, umumnya pihak pelaku akan mengancam korban, bahwa jika dia di penjara maka uang nya tdk bisa kembali. Ini tdk benar...... karena proses pidana & perdata itu bisa berjalan beriringan Yg terpenting disini adalah ada nya pembuktian terkait aset pelaku yg bisa dikembalikan ke user. Asalkan korban bisa membuktikan kebenaran aset Pelaku, maka pengembalian uang bisa dilakukan baik itu melalui proses pidana ataupun perdata
MENERIMA JAMINAN SURAT TANAH DARI DEVELOPER   Seringkali Broperty dlm proses penyelesaian kasus ini, Developer menyanggupi utk menyelesaikannya Sayangnya Developer sdh kehabisan uang dan memutuskan memberikan jaminan surat tanah ke Broperty Padahal umumnya korban menginginkan uang nya kembali Hal ini msh ditambah dgn jumlah kerugian tiap tip korban yg tdk sama Oleh krn itu, langkah selanjutnya Broperty adalah membuat surat tanah tsb menjadi uang. Yg selanjutnya uang tsb akan dibagikan ke korban Entah itu dijual dlm bentuk tanah atau dibuat skema kerja sama lahan Khusus utk Skema Kerja Sama Lahan, selain korban mendapatkan full uangnya kembali Korban juga mendapatkan keuntungan dari penjualan tanah tsb (yg dijual dlm bentuk rumah)     STUDI KASUS Korban bernama pak Budi dgn nilai kerugian 100 juta Melalui proses Broperty, pak Budi bersedia agar surat tanah jaminan dari Developer dibuat sistem kerja sama lahan dengan ketentuan : Profit setiap tahun sebesar 18% dimana profit dibagiakan tiap 6 bulannya (sebesar 9%) sampai uang kembali seluruhnya Modal 100 juta akan dikembalikan max 2 tahun dgn periode pengembalian tiap 6 bulan sebesar 25 juta   Ternyata dalam proses nya ini, Broperty dgn Mitra Developer baru .......... berhasil mengembalikan uang semua user dlm tempo 3 thn Sehingga utk Pak Budi, dia akan menerima pengembaliannya sebagai berikut : 6 bulan pertama   : sebesar 25 + 9 juta 6 bulan kedua        : sebesar 25 + 9 juta 6 bulan ketiga        : sebesar 25 + 9 juta 6 bulan keempat   : sebesar 25 + 9 juta 6 bulan kelima       : sebesar 9 juta 6 bulan kekenam  : sebesar 9 juta   Jadi secara keseluruhan pak Budi akan menerima 100 juta (uang pokok) + 54 juta (keuntungan kerja sama lahan)
Admin
.Posted in Program Kerja Sama Lahan
Program Kerja Sama Lahan itu diadakan antara pihak Pemilik Tanah & DeveloperDimana Pemilik menyediakan tanah nya dan Developer akan membangun properti diatas tanah tsb dan mengurus segala sesuatu yg terkait dengan nya (perijinan, pengurusan surat tanah, proses Perbankan dll)Masing masing pihak akan menerima bagian modal masing masingDimana pemilik tanah akan menerima uang sesuai harga tanah nya tsbDan Developer akan menerima uang sesuai dgn biaya pembangunan yg dia keluarkanUtk keuntungan penjualan properti tsb dibagi sesuai kesepakatan sebelumnya Umumnya besaran berkisar 60:40 atau 70:30 utk Developer
Saat ini lagi marak berita penipuan syariah baik itu berupa kavling, rumah atau yang lainnya. Yang sedang hangat beritanya saat ini adalah penipuan Kampoeng Kurma di Cirebon, Jonggol Cipanas dll Sebenarnya sudah sangat lama Broperty memperingatkan akan bahayanya praktek penjualan property syariah ini. Karena prakteknya sama dengan penjualan property inHouse dimana tidak ada pertanggung jawaban terhadap uang yg diterima Developer. Seringnya uang tsb akan diputar di beberapa lokasi proyek lainnya Broperty sendiri sdh memberikan solusi akan permasalahan ini. Yaitu uang yang masuk, tidak boleh diterima secara utuh oleh Developer, Tapi bisa dibuat skema Rekening Bersama dimana pencairan membutuhkan kesepakatan kedua belah pihak .......baik itu Pembeli & Penjual   1. DALIL MENJUAL BARANG BUKAN MILIKNYA Utk kali ini Broperty akan mencoba mengulas Property Syariah ini dari sudut pandang agama. Dalam Jual Beli Property Syariah ini permasalahan utamanya adalah Developer menjual barang yang belum menjadi miliknya. Dalam contoh umum, dimana tanah yag dijual tsb belum menjadi milik seutuhnya dari Developer (baru dibayar DP atau uang muka saja) tapi sudah mulai dijual.    Ada dalil yg membolehkan atau menjual barang yg bukan miliknya ini.  Dimana salah satu syarat jual beli yang ketiga dalam Hukum Islam adalah : orang yang mengadakan transaksi adalah orang yang memiliki barang/uang atau orang yang menggantikan peran memilik barang/uang. Dalil dari persyaratan ini adalah firman Allah, إِلَّا أَنْ تَكُونَ تِجَارَةً عَنْ تَرَاضٍ مِنْكُمْ “Kecuali jual beli yang dilakukan dengan saling rela.” (QS. An-Nisa’:29)   Kita semua tahu bahwa tidak ada orang yang rela jika hartanya diperjualbelikan oleh orang lain. عَنْ حَكِيمِ بْنِ حِزَامٍ قَالَ يَا رَسُولَ اللَّهِ يَأْتِينِى الرَّجُلُ فَيُرِيدُ مِنِّى الْبَيْعَ لَيْسَ عِنْدِى أَفَأَبْتَاعُهُ لَهُ مِنَ السُّوقِ فَقَالَ : لاَ تَبِعْ مَا لَيْسَ عِنْدَكَ Dari Hakim bin Hizam, “Beliau berkata kepada Rasulullah, ‘Wahai Rasulullah, ada orang yang mendatangiku. Orang tersebut ingin mengadakan transaksi jual beli, denganku, barang yang belum aku miliki. Bolehkah aku membelikan barang tertentu yang dia inginkan di pasar setelah bertransaksi dengan orang tersebut?’ Kemudian, Nabi bersabda, ‘Janganlah kau menjual barang yang belum kau miliki.‘” (HR. Abu Daud, no. 3505; dinilai sahih oleh Al-Albani)   Jika ada orang yang meminta kita untuk membeli barang tertentu yang ada di toko A secara kulak, lalu menjual barang tersebut kepadanya, setelah itu kita mengadakan transaksi jual beli dengannya padahal barang tertentu tersebut masih milik toko A, maka inilah yang disebut dengan menjual barang yang belum dimiliki, sebagaimana dalam hadis di atas. Akan tetapi, jika ada orang yang menemui kita supaya kita mencarikan barang dengan kualifikasi tertentu, yang bisa jadi kita dapatkan di toko A, B, atau lainnya, dan dia membebaskan kita untuk membeli secara kulak di tempat mana pun, yang penting kita bisa menghadirkan barang dengan kualifikasi yang dia tetapkan pada waktu yang telah disepakati dan harga yang telah ditentukan, maka transaksi semisal ini diperbolehkan, dengan syarat pokok uang sejumlah harga yang telah ditentukan seluruhnya telah diserahkan di muka. Kasus kedua inilah yang disebut dengan “jual beli salam”. Dalam kasus pertama, barang yang diinginkan pemesan adalah barang tertentu–bukan barang dengan kualifikasi tertentu–. Misalnya: Sebuah sepeda motor merek Mio yang ada dan dijual di show room milik Pak Budi, bukan yang dijual di show room milik Pak Amir. Dengan kata lain, bukan sembarang sepeda motor Mio dengan kualifikasi tertentu. Barang yang dipesan dalam kasus pertama ini, dalam bahasa fikih, disebut “barang mu’ayyan“. Sedangkan dalam kasus kedua, barang yang diinginkan oleh pemesan adalah barang dengan kualifikasi tertentu, yang bisa didapatkan di mana pun. Misalnya: Sepeda motor Mio baru berwarna hitam, baik yang di jual di show room milik Pak Budi, Pak Amir, atau lainnya; tidak masalah. Barang yang dipesan dalam kasus kedua ini, dalam bahasa para ulama fikih, disebut “maushuf fi dzimmah“. Dengan bahasa lain, “transaksi salam” adalah ‘pengecualian yang dibolehkan dari larangan menjual barang yang belum dimiliki’. Mungkin bagi masyarakat umum penjelasan diatas akan sedikit membingungkan. Namun bagi Broperty, yang perlu dikritisi adalah pengguanaan uang yg masuk tsb oleh Developer. Seperti diketahui, penjualan poperty syariah ini sama seperti penjualan Property inHouse. Dimana konsumen melakukan pembayaran ke Developer selama beberapa waktu sesuai perjanjian yg telah disepakati.   2. DALIL MEMINJAM ATAU MENGGUNAKAN BARANG TANPA IJIN Disini Broperty mengkritisi penggunaan uang yang masuk tsb oleh Developer bersangkutan, Dimana praktek umumnya, uang yang masuk akan diputar utk membuka proyek baru dilokasi lainnya. Hal ini disebabkan karena umumnya Developer Syariah tsb minim modal atau modal cekak. Dalam hal ini Developer menggunakan uang tsb tanpa seizin Pembeli. Dan hal ini jelas jelas diharamkan oleh Islam Dalam Al Quran juga dijelaskan bahwasanya jangan sampai seseorang memakai atau menggunakan barang orang lain tanpa izin, karena tersebut termasuk menyalahi hak kepemilikan orang lain, sehingga sebisa munkin haruslah mendapatkan izin terlebih dahulu. Seperti yang dijelaskan dalam firman Allah Subhanahu wata’ala:   النَّاسِ بِالْإِثْمِ وَأَنْتُمْ تَعْلَمُونَ وَلَا تَأْكُلُوا أَمْوَالَكُمْ بَيْنَكُمْ بِالْبَاطِلِ وَتُدْلُوا بِهَا إِلَى الْحُكَّامِ لِتَأْكُلُوا فَرِيقًا مِنْ أَمْوَالِ Dan janganlah sebahagian kamu memakan harta sebahagian yang lain di antara kamu dengan jalan yang bathil dan (janganlah) kamu membawa (urusan) harta itu kepada hakim, supaya kamu dapat memakan sebahagian daripada harta benda orang lain itu dengan (jalan berbuat) dosa, padahal kamu mengetahui.” (QS. Al- Baqarah: 188)   Dalam suatu hadits disebutkan bahwa meminjam barang milik orang lain tanpa sepengetahuan pemiliknya atau disebut ghosob merupakan perbuatan yang tidak halal. Seperti yang dijelaskan dalam suatu hadits: di mana Nabi shallallahu ‘alaihi wa sallam bersabda, لاَ يَحِلُّ مَالُ امْرِئٍ إِلاَّ بِطِيبِ نَفْسٍ مِنْهُ “Tidak halal harta seseorang kecuali dengan ridha pemiliknya.” (HR. Ahmad 5: 72. Syaikh Syu’aib Al Arnauth berkata bahwa hadits tersebut shahih lighoirihi)   {أَمَّا السَّفِينَةُ فَكَانَتْ لِمَسَاكِينَ يَعْمَلُونَ فِي الْبَحْرِ فَأَرَدْتُ أَنْ أَعِيبَهَا وَكَانَ وَرَاءَهُمْ مَلِكٌ يَأْخُذُ كُلَّ سَفِينَةٍ غَصْبًا  “Adapun bahtera itu adalah kepunyaan orang-orang miskin yang bekerja di laut, dan aku bertujuan merusakkan bahtera itu, karena di hadapan mereka ada seorang raja yang merampas tiap-tiap bahtera.” (QS. Al Kahfi: 79)   Dalam hukum lain juga disebutkan, yaitu berdasarkan hadits Rasulullah Shalallahu ‘alaihi wassalam bersabda: مَنْ أَخَذَ شِبْرًا مِنَ الأَرْضِ ظُلْمًا، فَإِنَّهُ يُطَوَّقُهُ يَوْمَ القِيَامَةِ مِنْ سَبْعِ أَرَضِينَ “Siapa yang mengambil sejengkal saja dari tanah secara aniaya maka dia akan dikalungkan dengan tanah sebanyak tujuh bumi pada hari qiyamat.” (Shohih Bukhori, No. 3026 dan Shohih Muslim, No. 1610)   Di dalam hadits lainnya juga dinyatakan bahwasanya tidak halal bagi seseorang yang meminjam harta orang lain tanpa orang yang memiliki memberi izin, seperti hadits Rasulullah Shalallahu ‘alaihi wassalam bersabda: لَا يَحِلُّ مَالُ امْرِئٍ مُسْلِمٍ إِلَّا بِطِيبِ نَفْسِهِ “Tidak halal harta seseorang kecuali dengan kerelaan hatinya.” (Sunan Daruquthni, No. 2885) Barokah dari suatu barang yang dipinjam sesuai dengan kadar kerelaan hati pemiliknya, ketika sang pemilik tidak rela maka rentan terjadi permasalahan dalam hal tersebut. Diantaranya seseorang yang meminjam barang orang lain tanpa seizin pemilik dan pemilik barang tersebut tidak ikhlas, maka dapat menyebabkan permusuhan, sehingga rentan merengganggkan ukhuwah dengan sesama. Selain itu tanpa keihklasan dan cara yang kurang benar tentu saja kebarokahan barang tersebut saat digunakan akan berkurang, bahkan sesuai hadits diatas bahwa perihal tersebut termasuk tidak halal.     Jadi terkait praktek penjualan property syariah saat ini, Broperty memilih utk mengkritisi penggunaan uang yang dibayarkan tsb kepada Developer. Dimana menggunakan uang yang masuk tsb tanpa seijin Pembeli hukumnya "HARAM" Trims ...................