Kerjasama lahan merupakan pola kerjasama antara pemilik tanah dengan developer untuk melaksanakan sebuah proyek property, baik proyek tersebut berupa perumahan, apartemen, gedung perkantoran atau produk-produk properti lainnya.
Idealnya kerjasama lahan adalah untuk proyek-proyek yang produknya dijual putus kepada end user, jadi bukan untuk proyek dengan sistem Kerjasama Operasi (KSO) atau dengan sistem Build Operate and Transfer (BOT).
Hal yang perlu diperhatikan dalam kerjasama lahan ini diantaranya adalah prinsip berkeadilan. Berkeadilan yang dimaksud disini adalah pelaksanaan kerjasama dengan menerapkan prinsip proporsional, siapa yang menanggung resiko paling besar dialah yang mendapatkan bagian paling banyak.
Pada kenyataannya developerlah yang akan menanggung resiko lebih besar karena developer mengerjakan proyek property di atas tanah milik orang lain bukan pada tanah miliknya sendiri.
Apabila sudah mengerjakan proyek di suatu lokasi sudah dipastikan bahwa developer mengeluarkan biaya untuk pengerjaan itu. Walaupun pengerjaan proyek tersebut masih dalam tahapan land clearing, pengurugan dan pekerjaan tahap awal lainnya.
Sementara pemilik lahan bisa dikatakan lebih aman karena penyertaannya dalam proyek adalah berbentuk tanah yang tidak mungkin bisa dibawa kabur kemanapun… hehehehe…
Jadi jika terjadi kegagalan proyek maka developer akan kehilangan uang sedangkan tanah tidak hilang.
Keuntungan dan kerugian kerjasama lahan
Bagi pemilik lahan keuntungan kerjasama lahan ini adalah dia mendapatkan bagian keuntungan proyek selain mendapatkan harga tanah. Sementara bagi developer kerjasama lahan ini mereduksi modal kerja yang dibutuhkan untuk mengolah suatu proyek.
Karena berdasarkan pengalaman alokasi dana untuk mengakuisisi lahan ini mengambil porsi lebih kurang tigapuluh persen dari RAB proyek. Bisa dihitung keringanan kebutuhan biaya investasi jika proyek menerapkan pola kerjasama lahan dengan pemilik tanah.
Kerugian kerjasama lahan ini bagi pemilik lahan adalah mereka tidak mendapatkan uang pembayaran atas harga tanahnya sekaligus. Sementara bagi developer kerugian kerjasama lahan ini adalah developer musti rela berbagi keuntungan dengan pemilik lahan.
Akan tetapi jika kita menghitung berdasarkan prosentase keuntungan maka kerjasama lahan ini memberikan prosentase keuntungan yang lebih besar walaupun nominalnya lebih kecil. Adalah pilihan kita apakah kita bermain di prosentase atau nominal.+
Menghitung besarnya bagi hasil
Sebenarnya menghitung besaran bagi hasil proyek harus dengan detil dengan memperhatikan besaran bagian masing-masing pihak dalam proyek, supaya bagi hasilnya memenuhi prinsip-prinsip keadilan.
Besarnya bagian pemilik lahan bisa dilihat dengan membandingkan prosentase harga tanah dengan RAB proyek. Sehingga semakin tinggi harga tanah semakin besar pula bagian pemilik lahan.
Akan tetapi kebanyakan developer tidak menghitung dengan sistem tersebut karena terlalu rumit sedangkan pemilik lahan pada umumnya tidak mau mendengarkan yang rumit-rumit, walaupun untuk keperluan internal atau pembuatan Studi Kelayakan Proyek memerlukan perhitungan detil.
Sehingga sistem tersebut disimplifikasi dengan menawarkan pilihan-pilihan besarnya bagi hasil kepada pemilik lahan, seperti 80:20, 70:30, 60:40, 50:50 atau sebaliknya. Sebagai contoh jika developer menawarkan pola bagi hasil 70:30 kepada pemilik lahan, maka bagian pemilik lahan adalah tigapuluh persen dari laba bersih proyek.
Jika harga tanah lebih kecil dari harga bangunan atau lokasi hanya cocok dibangun Rumah Sederhana Sehat (RSH) porsi bagi hasilnya yang lebih cocok adalah 80:20 untuk developer.
Demikian juga jika harga tanah mendekati harga bangunan permeternya sang developer bisa menawarkan bagi hasil dengan sistem 60:40 bagi developer.
Sedangkan kalau harga tanah sama atau lebih besar jika dibandingkan dengan harga bangunan maka bagi hasil yang pantas adalah 50:50 atau dengan kesepakatan lain.
Hal yang tak boleh dilupakan, jika pemilik lahan meminta uang muka atas tanahnya maka porsi keuntungannya juga menjadi lebih kecil.
Perlu diingat juga bahwa porsi keuntungan yang akan ditawarkan kepada pemilik tanah ini tidak harus seperti di atas. Anda sebagai developer bisa menawarkan bagi hasil dengan pola seperti apapun sepanjang disepakati oleh pemilik tanah ya oke-oke saja.
Untuk memastikan pelaksanaan kerjasama ini nantinya harus dibuatkan perjanjian tertulis dengan notaril akta supaya memiliki kekuatan hukum yang lebih mengikat.
Dalam perjanjian kerjasama tersebut dicantumkan masing-masing hak dan kewajiban para pihak, disertai juga dengan sanksi-sanksi jika salah satu pihak wanprestasi..
Selamat menjadi developer…
Sumber : https://asriman.com/begini-cara-kerjasama-lahan-untuk-developer/