Tips Aman KPR Bank Untuk Unit Inden - Belum Dibangun

Secara umum ada dua pilihan pembangunan rumah saat Anda akan mengajukan KPR yaitu KPR ready stock dan KPR inden. Rumah inden merupakan solusi jika Anda ingin membangun rumah sesuai dengan rancangan Anda atau memantau jalannya proses pembangunan. Berikut informasi terkait pengertian KPR inden, keuntungan, kekurangan tips serta prosedur pengajuan KPR indent. 

Pengertian KPR Indent

Rumah indent adalah rumah yang belum selesai dibangun. Biasanya pengembang (developer) menawarkan jangka waktu tertentu hingga rumah siap huni kepada debitur. Lama proses pembangunan KPR inden umumnya 12-24 bulan hingga siap huni. Tahap awal  pengajuan KPR inden adalah memberikan booking fee (uang tanda jadi) kepada pihak developer. Calon debitur hanya dapat mengajukan KPR ruman indent 1 kali saja, sehingga jika nantinya debitur berniat mengajukan KPR kembali maka tidak boleh menerima fasilitas KPR indent.

Bank yang dapat memproses pengajuan rumah indent adalah bank yang telah menjadi rekanan developer saja. Hal ini dikarenakan biasanya rumah indent hanya memiliki 1 sertifikat induk, begitu pula dengan IMB dan PBB-nya.

Mengikuti ketentuan yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia, pencairan plafon rumah inden tidak dapat dilakukan sekaligus, melainkan secara bertahap. Peraturan terkait KPR Inden ada pada Peraturan BI No. 20/08/PBI tanggal 1 Agustus 2018 tentang rasio Loan to Value, dijelaskan bahwa pencairan plafon yang disetujui dilakukan secara bertahap, yaitu:

• 30% adalah batas maksimal plafon dicairkan jika sudah melakukan tanda tangan perjanjian pembelian rumah
• Maksimal 50% dari total jumlah plafon disetujui, jika pondasi rumah telah selesai dibangun 
• Maksimal 90% dari plafon yang disetujui jika rumah hampir selesai = atap sudah hampir selesai
• Sebesar 100% dari plafon yang disetujui jika sudah dilakukan serah terima rumah (akad), dilengkapi dengan perjanjian akta jual beli dan akta pembebanan hak tanggungan atau surat kuasa hak pembebanan tanggungan.

Sebagai contoh:

Asrul mengajukan KPR rumah indent di bank yang sudah bekerjasama dengan developer perumahan. Aplikasi KPR yang diajukan Asrul disetujui oleh bank, maka tahap pencairannya adalah:

• Saat Asrul menandatangani perjanjian pembelian rumah tersebut bank yang bersangkutan akan membayarkan 30% dari total plafon yang disetujui kepada developer. 
• Saat pondasi rumah telah selesai maka bank akan membayarkan sebesar maksimal total 50% dari plafon yang disetujui. 
• Jika rumah sudah hampir selesai, bank akan mencairkan kembali sisa plafon yang masih tersisa hingga totalnya mencapai 90% dari plafon yang disepakati.
• Saat akad bank akan membayar sisa kekurangan dari nilai plafon yang disetujui kepada developer.

Keuntungan Mengajukan KPR Indent

Ada beberapa keuntungan yang didapatkan calon debitur jika mengajukan KPR indent. Beberapa keuntungan yang diperoleh yaitu:

1. Rumah indent memiliki harga yang lebih murah dibandingkan rumah ready stock (rumah siap huni)
2. Dengan mengajukan KPR inden calon debitur dapat menentukan sendiri luas dan bentuk rumah
3. KPR indent umumnya memiliki banyak promo menarik seperti doorprize, DP 0%, promo cicilan, hadiah motor, dll. 
4. Maksimal plafon disetujui bisa mencapai 90% dari harga rumah.

Kekurangan KPR Indent

Di sisi lain, KPR indent memiliki beberapa kekurangan yang perlu diwaspadai, yaitu:

1. Pembeli tidak dapat langsung menempati rumah, karena rumah masih dalam tahap pembangunan sehingga pembeli memerlukan biaya tambahan untuk sewa rumah.
2. Resiko developer kabur (wanprestasi). Hal ini tentunya harus dipertimbangkan sebelum mengajukan KPR indent karena status rumah belum jadi dan surat-surat belum pecah (atas nama pribadi), sehingga resiko pengembang kabur menjadi lebih besar. 
3. Tidak semua bank bisa memproses. Hanya bank yang sudah menjadi rekanan developer saja yang bisa memproses. Hal ini tentu menyulitkan debitur yang ingin memilih bank dengan tawaran bunga terbaik. 
4. Umumnya rumah yang menawarkan KPR indent berada di daerah yang cukup jauh dari perkotaan dan fasum (fasilitas umum).

Tips Mengajukan KPR Indent

Sebelum mengajukan pembelian rumah indent, cermati tips membeli rumah indent berikut: 

1. Pastikan Legalitas Tanah

Sebelum mengajukan KPR indent, hal utama yang perlu Anda pastikan adalah dokumen legalitas KPR inden. Umumnya saat membangun kompleks perumahan, pengembang akan memiliki 1 dokumen induk yaitu (dokumen IMB, PBB dan surat-surat legalitas badan). Semua dokumen ini harus Anda pastikan keabsahannya guna menghindari kemungkinan rumah dibangun di atas tanah sengketa.

2. Cari Informasi terkait Kredibilitas Developer

Berbeda dengan rumah ready stock, rumah inden membutuhkan waktu yang cukup lama hingga siap huni, sehingga proses pemecahan surat-surat juga baru dapat dilakukan setelah rumah siap huni. Penting untuk Anda memastikan kredibilitas pengembang. Cari informasi sebanyak mungkin terkait proyek perumahan yang pernah dijalankan developer untuk tahu kemungkinan developer kabur (wanprestasi).

Ada baiknya Anda membuat perjanjian di depan notaris, terkait prosedur serta dana yang didapatkan jika sewaktu-waktu pengembang melakukan wanprestasi atau telat dalam membangun rumah. Pastikan juga Anda melakukan semua perjanjian jual-beli rumah bersama notaris, hal ini berguna jika sewaktu-waktu terjadi sengketa atau developer kabur, Anda masih memiliki hak atas rumah.

3. Bayarkan DP jika KPR sudah Disetujui Bank

Pembayaran DP dan dana lain yang berhubungan dengan rumah wajib dilakukan setelah KPR disetujui bank. Jangan pernah menyetujui pembayaran DP di bawah tangan. Hal ini dikarenakan bank tidak akan mengakui pembayaran DP yang dilakukan tanpa bukti transaksi. Bukti transaksi pembayaran DP yang diterima oleh bank adalah bukti transfer melalui bank.

4. Segera Ajukan Pemecahan Dokumen saat Rumah Siap Huni

Saat proses KPR sudah disetujui dan rumah telah siap huni, mintalah pengembang untuk segera melakukan pemecahan dokumen baik SHM/SHGB, IMB dan PBB. Hal ini berguna, jika sewaktu-waktu Anda berniat mengajukan take over atau mengagunkan rumah untuk mengajukan Kredit Multi Guna (KMG).

Prosedur Pengajuan KPR Indent

Tidak banyak perbedaan antara tahapan pengajuan KPR ready stock dan KPR indent, berikut adalah proses KPR rumah indent yang perlu dicermati. Perhatikan beberapa syarat berikut agar pengajuan KPR dapat disetujui:

• Pembayaran booking fee, besarannya bervariasi yaitu sekitar Rp. 5 juta – Rp. 10 juta
• Melakukan penandatanganan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), di dalam perjanjian tersebut berisi tentang detail rumah dan kewajiban masing-masing pihak, proses penandatanganan serah terima booking fee harus disaksikan oleh notaris
• Penyerahan dokumen KPR ke pihak bank
• Pembayaran uang muka (DP) dilakukan setelah diperoleh besaran plafon yang disetujui bank dan harus disaksikan oleh notaris. Selain pembayaran DP ada juga biaya appraisal, provisi, asuransi kebakaran, asuransi jiwa, BPHTB, dll
• Akad kredit merupakan tahap penandatanganan dokumen yang disaksikan oleh notaris. Saat akad kredit berlangsung biasanya ada beberapa dokumen KPR yang ditandatangani yaitu: AJB, Pajak, Sertifikat dan APHT
• Pembayaran cicilan dilakukan setiap bulan sesuai dengan ketentuan yang telah disepakati dengan bank
• Evaluasi, pada tahap ini bank akan mengevaluasi kinerja pengembang dengan parameter, untuk rumah 1 lantai maksimal pembangunan 12 bulan, sedangkan rumah 2 lantai sekitar 18 bulan. Jika ternyata penyelesaian lebih lama dari perjanjian debitur bisa mengajukan keberatan dan meminta developer untuk membeli kembali rumah tersebut.

Nah, inilah yang membedakan antara KPR rumah inden dan sudah jadi. Dalam perjanjian khusus antara pengembang dan bank, ditentukan target selesainya rumah. Rumah 1 lantai umumnya dipatok 12 bulan harus selesai, sementara rumah 2 lantai maksimal 18 bulan.

Adapun sebelum KPR cair, pengembang diminta membuat jaminan bahwa bangunan selesai sesuai jadwal dan spesifikasi. Jika ternyata molor atau ada spek yang berbeda, pembeli bisa meminta pengembang membeli kembali rumah tersebut.

Dalam proses pembangunan pun kita bisa memprotes jika tak sesuai dengan jadwal. Misalnya pada bulan kedua seharusnya sudah pasang plafon, ternyata belum.

Pihak bank sebetulnya wajib mengirim petugas untuk mengecek pembangunan juga. Nantinya hasil pengamatan dilaporkan ke atasan.

Progres pembangunan itu menentukan pencairan dana KPR dari bank ke pengembang selanjutnya. Jika pembangunan tersendat, pengembang bisa dipermasalahkan, termasuk dibawa ke meja hijau.

Tahap pengajuan KPR rumah inden sangat mirip dengan rumah biasa. Prosesnya sekitar 1 bulan. Namun agak berbeda kalau beli rumah second dengan KPR karena bank akan lebih berhati-hati memberikan kredit.

Yang pasti, beli rumah inden lebih berisiko ketimbang beli yang sudah jadi. Harus betul-betul dipastikan pengembang punya riwayat yang bagus dan bekerja sama resmi dengan bank.

Dasar-dasar hukum KPR inden

Saat beli rumah inden. kamu harus lebih siap dalam menanggung risiko seandainya rumah tidak jadi dibangun. Jika sampai si pengembang tersangkut masalah, maka kemungkinan besar proyek pembangunan akan terganggu. Dan risiko paling buruk adalah rumah gagal dibangun.

Selain itu, saat mengajukan pinjaman KPR, yang menjadi objek jual-beli dalam perjanjian akad kredit adalah rumah. Artinya, kamu selaku pembeli menyetujui rumah tersebut dijadikan objek jual-beli, sementara rumah tersebut belum selesai dibangun atau belum siap huni. 

Hal ini tentu akan menyulitkan dan melemahkan posisi pembeli untuk menuntut developer yang tidak memenuhi janjinya. 

Ketentuan yang mengikat

Untuk itu, kamu harus paham dulu nih beberapa aturan atau dasar hukum tentang rumah inden KPR, sebagaimana melansir dari hukumonline.com sebagai berikut.

• Developer baru bisa mendapatkan pembayaran 40 persen dari plafon rumah inden bila pondasi telah selesai dibangun. (Surat Edaran Bank Indonesia Nomor 18/19/DKMP tentang Rasio Loan to Value untuk Kredit Properti, Rasio Financing to Value untuk Pembiayaan Properti, dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor).
• Proses indent dalam pembangunan rumah seharusnya dilakukan saat rumah telah dalam proses pembangunan. (Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 11/PRT/M/2019 Tahun 2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah).
• Pembayaran yang dilakukan oleh calon pembeli kepada developer selaku pelaku pembangunan pada saat pemasaran menjadi bagian pembayaran atas harga rumah. (Pasal 3 ayat 1 Permen PUPR 11/2019).
• Pelaku pembangunan yang menerima pembayaran harus menyampaikan informasi mengenai jadwal pelaksanaan pembangunan; jadwal penandatanganan PPJB dan akta jual beli; dan jadwal serah terima rumah. (Pasal 7 Permen PUPR 11/2019).
• Jika developer lalai untuk memenuhi jadwal pelaksanaan pembangunan dan jadwal penandatanganan PPJB dan akta jual beli, maka calon pembeli dapat membatalkan pembelian rumah. Seluruh pembayaran yang telah diterima developer harus dikembalikan sepenuhnya, paling lambat 30 hari kalender sejak surat pembatalan ditandatangani. (Pasal 9 ayat (1), (2), dan (5) Permen PUPR 11/2019).
• developer sebagai pelaku usaha yang melanggar ketentuan ini dipidana dengan pidana penjara paling lama dua tahun atau pidana denda paling banyak Rp500 juta. (Pasal 16 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen).

Meski sudah ada peraturan dari pemerintah, namanya risiko tetap ada. Kalau kamu ingin mengajukan pembiayaan rumah yang lebih aman, lebih baik pertimbangkan KPR atau KPR syariah saja. Namun tentu utamakan juga lembaga keuangan yang resmi dan legal ya.

Sumber : https://komunitas.sikatabis.com/kpr-rumah-indent/